конспект лекций, вопросы к экзамену

Red Bull Economics и рынок жилья

Red Bull Economics и рынок жилья

Во-первых, позвольте мне сказать, что я не экономист.

Домовладение не всегда было целью для всех, как сегодня.

За последние 25 лет наблюдается впечатляющий рост цен на жилье. В те времена, когда консенсус предсказывал резкое падение цен, казалось, что рынку дается шанс «красного быка» (стимул), заставляющий его делать больше, чем просто оставаться на плаву. Возможно, Red Bull действительно подарит вам крылья!

Дом англичанина - его крепость. Происхождение этой фразы восходит к 17 веку. Он основан на английском правовом предписании, согласно которому никто не может входить в дом без четкого приглашения, независимо от размера вашего дома, он становится вашим замком.

Домовладение не всегда было желанием для всех, как сегодня, все изменилось в 1980-х годах. Войдите в Консервативную партию и эпоху Тэтчер с политической идеологией, которая все изменила.

Введение в 1980 году схемы права на покупку, продолжающееся сокращение количества построенных новых домов, пик которого пришелся на 1960-е годы, а также введение схемы покупки с правом выкупа в 1996 году.

Настройка сцены

Пик жилищного строительства достиг 371000 в 1968 году.

Схема «Право на покупку» была введена в 1980 году для поощрения владения жильем среди социального класса людей, которые придерживались доктрины пожизненного проживания в муниципальной собственности. Политика увеличила спрос и продажи, так как давние арендаторы могли приобретать свои дома со скидками до 70% от рыночной стоимости. Если бы вы могли купить что-нибудь за 30% от его истинной стоимости, почему бы и нет? Важно отметить, что выручка от этих продаж поступала в Казначейство, а не в местные органы власти, и не было необходимости заменять проданные дома.

В 1960-е годы количество новых домов было на пике, достигнув пика в 371 000 в 1968 году *. С этого периода наблюдается устойчивый спад. В период с 1980 по 2019 год среднее количество построенных новых домов составляло всего 161800 *. Согласно последним отчетам, для удовлетворения спроса ежегодно требуется более 300 000 новых домов как минимум до 2031 года.

До 1980 года идея покупки недвижимости для сдачи в аренду была прерогативой профессиональных арендодателей и богатых, поскольку они могли покупать за наличные или вносить крупные депозиты и получать коммерческие ссуды. В 1996 году была введена ипотека с правом выкупа с обязательными депозитами в размере 25%, а не 50%, а также ошеломляюще низкими процентными ставками.

Сегодня для людей всех слоев общества более обычным явлением является не только владение собственным домом, но и возможность владеть инвестиционной недвижимостью. Популярно приобретать недвижимость вместе с большой пенсионной корзиной или вместо нее, а для более амбициозных людей - заменять свой текущий доход и работать в направлении движения FIRE (досрочный выход на пенсию при финансовой независимости).

Объяснение спроса и предложения

В 1989 году процентные ставки достигли критических отметок в 14,875%.

С момента создания акционерного общества наличие финансов или капитала всегда стимулировало экономический рост. В 1986 году банковская система Лондонского Сити была дерегулирована и стала магнитом для международных банков. Экономика процветала, и домовладение было выдвинуто на повестку дня. Быстро развивающаяся экономика вскоре остановилась, и возможный спад оказал влияние на рынок жилья.

Процентные ставки достигли минимума в 8,375% ** (да, 8,375%, а не 1,375%) в 1987 году, а затем поднялись до ошеломляющих 14,875% ** в 1989 году. Во время бума казалось, что цены на недвижимость могут только расти, но из-за повышения ставок стоимость ипотеки стала недоступной, количество изъятий резко возросло, а цены на жилье резко упали.

По моему скромному мнению, это последний раз, когда у нас был «обвал» цен на жилье (подробнее об этом чуть позже). Процентные ставки снизились до 5,375% в 1993 году **, достигли пика в 7,25% в 1997 году и были ниже 6% с 2000 года и далее, пока кредитный кризис не привел к резкому снижению до 0,5% в 2009 году. Справедливо сделать вывод, что процентные ставки имеют существенное влияние на спрос на рынке жилья. Если деньги дешевы и их много, то цены на жилье растут или остаются высокими.

Право на владение домом и одной-двумя инвестиционной собственностью теперь заложено в сознании населения. Право на покупку все еще существует из-за резкого роста цен на жилье, особенно на Юго-Востоке, несмотря на увеличение скидок до чуть более 100 000 фунтов стерлингов, покупка муниципальной собственности по-прежнему делает покупку муниципальной собственности недоступной для многих.

Вместо этого у нас есть здоровый частный арендный сектор (PRS), где люди могут покупать дома для сдачи в аренду. Рынок купли-продажи добавляет элемент спроса на рынок жилья, которого раньше не было. Эти арендодатели теперь конкурируют с первыми и вторыми покупателями за недвижимость. Когда большее количество людей гонится за тем же предложением, цены вырастут или, по крайней мере, останутся высокими.

Мы уже отметили дефицит строящихся домов. Если спрос на новые дома превышает предложение на протяжении десятилетий, то мы можем сделать вывод, что это также приведет к росту цен или, по крайней мере, останется высоким.

Уверенность рынка и вливания стимулов

То, как люди думают о будущем, влияет на их решения о покупке. Уверенность - ключевой фактор.

Здесь я рассмотрел некоторые фундаментальные концепции, влияющие на рынок жилья, но экономика не всегда следует логике. Если бы это было так, это было бы предсказуемо, и у нас не было бы экономических циклов подъема и спада.

То, как люди думают о будущем, влияет на их решения о покупке. Уверенность - ключевой фактор. Когда люди уверены в будущем, они с большей вероятностью примут крупное инвестиционное решение в надежде на положительный прирост благосостояния.

Рынок жилья подул много ветров. Кризис финансовой ликвидности, или, как его чаще называют, кредитный кризис, наступил в 2007 году. По общему мнению, он должен был спровоцировать крах рынка жилья. На рынке жилья наблюдалось заметное замедление темпов роста, но обвал, подобный тому, что наблюдался в конце 80-х годов, так и не материализовался.

Последующее введение усиленного регулирования и налогообложения для арендодателей также было направлено на охлаждение рынка. Однако этого не произошло, даже с учетом более широких экономических проблем, вызванных неопределенностью вокруг Брексита и недавней глобальной пандемии.

Несмотря на эти серьезные проблемы, с которыми сталкивается сектор и экономика в целом, рынок жилья продемонстрировал устойчивость. Основная и наиболее очевидная причина этого - снижение процентных ставок в 2009 году, которое в то время считалось краткосрочной мерой.

Спустя почти 13 лет мы все еще живем в среде сверхнизких процентных ставок. В дополнение к этому, с приходом глобальной пандемии мы стали свидетелями того, как правительство увеличило денежную массу, количественное смягчение, более чем на 600 миллиардов фунтов стерлингов **. Они также добавили немного вишен сверху, например, гербовый сбор.

Так что же дальше с рынком жилья?

Если значительное количество людей ждут падения цен, это равносильно отложенному спросу. Поддерживает ли это рынок?

Исторически сложилось так, что то, что растет, всегда падает. В течение нескольких лет я выслушивал многих людей, ожидающих падения цен на жилье, только чтобы оставаться в стороне, пока цены продолжают расти.

Если значительное количество людей ждут падения цен, это равносильно отложенному спросу. Поддерживает ли это рынок?

Лучшее время для старта было вчера, но следующее лучшее время сейчас.

Нам нужно учитывать действующие факторы. Предложение и стоимость капитала оказались ключевыми факторами, способствующими росту капитала. Учитывая недавний рост денежной массы и увеличение количества денег в погоне за теми же возможностями, продолжение роста цен на активы может стать нормой дня.

Как я всегда говорю близким мне и моим клиентам, которые стремятся стать портфельным арендодателем, лучшее время для начала было вчера, но следующее лучшее время - сейчас.

26.01.2022; 05:00
просмотров: 41